특집기사/지역상권의 현실과 전망

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소외된 당진시장 무엇이 문제인가

시대적응도 못하고

서민가계에도 부응 못해

연간 임대료 18만원의 군유지, 수천만원에 넘기며 물가상승 첨병 노릇

이번 주제로 들어가기 전에

앞에서 지역상권 보호를 위한 정책의 필요성, 소비자의 주인의식등이 거론되었으나 앞으로 새로운 유통환경변화에 적응하지 못하면 도태될 수밖에 없는 현실은 명백하다.

지역상인들도 이러한 추이를 받아들여야 하며 또한 변화해야 한다. 가장 넓은 곳에 가장 많은 상가가 밀집한 당진재래시장을 통해 상권 낙후의 원인과 과제를 살펴본다.

당진읍 신시장은 1974년 6월 4일 상공부 155호로 시장개설허가를 받아 개장된 이후 지금까지 지역경제의 중추적 역할을 담당해왔다.

개장당시 상설시장 1,434평(건평 651평)과 정기시장 1,665평(건평 166평)으로 허가를 받았으나 최근 당진군이 조사한 시장면적은 상설시장 1,562평, 오일시장 987평, 어물시장 1,373평, 잡시장 895평등 4천8백18평에 이르고 있다. 그러나 유림회관 주변일대의 청과물시장 1천5백여평을 포함하면 현재 시장을 이루고 있는 부지면적은 6천평이 넘는 어마어마한 규모다. 36개동에 전체 건물평수만도 2천6백43평.

시장은 당진읍민, 나아가 당진군민과 애환을 나누며 지난 70~80년대까지 전성시대를 누렸다. 상설시장은 당진의 상권을 주도하는 공룡으로 지역유통구조의 기둥역할을 해오는 한편 5일마다 열리는 오일장은 전형적인 재래시장의 기능을 강하게 유지해 당진읍 신시장은 복합적인 모습으로 성장해왔다.

현대화 실패

좧가격 서민화좩도 실패

그러나 산업화와 서해안 개발의 급속한 진행과 더불어 상권이 개방화 되자 그동안 번성했던 당진읍 시장은 이제 힘빠지고 시들어가는 구식시장으로 소외되기 시작했다.

읍 중심가에는 농협쪾축협의 현대식 대형유통점이 들어서 고객의 발길을 돌렸으며, 높아지는 군민의 소비의식에 걸맞는 대기업의 메이커대리점이 줄줄이 들어서 읍내에는 새로운 번화가와 상권이 형성되어갔다.

그러나 이러한 상권의 현대화 추세에 발맞추어 나가지 못한 채 정체된 시장은, 메이커 중심의 번화상가와의 차별성을 부각시켜 ‘완전한 서민상권’으로 정착하는 데에도 성공하지 못했다. 가격 차별성에서도 실패한 것이다. ‘물가가 너무 비싸다’는 아우성 속에 서민고객들로부터도 소외받기 시작한 것이다.

도대체 그 원인은 무엇인가?

제한에도 불구, 전대쪾양도 성행

당진읍 신시장의 물건값이 비싼 첫번째 원인은 시장의 구조적인 데에 있다. 이미 공공연한 비밀이 되어버린 사실이지만 ‘시장점포의 권리금’이야말로 물건값을 높게하는 가장 큰 ‘적’이다. 그 실태를 알아보자.

장규순군수 시절 시장의 집단화를 위해 군유지 일대를 싼 임대료를 받고 임대해준 시장부지는 지금도 좧당진군 시장사용료 징수조례좩에 의거해 10평당 연간 임대료 18만8천여원만 납부하면 될만큼 임대료가 싸다.(96년 임대료 m2당 5천7백원)

그러나 당초 군으로부터 시장사용허가를 받아 부지를 싼값에 임대한 점포주들은 위 조례의 제7조에 좧시장 사용권은 상속에 의해 상속인에게 승계되는 경우 이외에는 타인에게 양도 또는 전대할 수 없다좩고 규정했음에도 불구, 점포를 다른 세입자에게 전대해 매월 50~60만원의 높은 월세를 받거나 거액의 권리금을 받고 이를 양도해왔다. 그 권리금은 한때 1억을 훨씬 홋가했을 정도며 최근 상인들에 따르면 5~6천만원선으로 내린 것으로 알려졌다.

비싼 권리금, 물가에 웃돈 얹어

올초 당진읍에서 조사한 바에 의하면 시장점포 175개중 조례의 규정에 따라 신고인 자신이 운영하는 점포는 100여개소에 불과하고 나머지 점포는 점포주에게 월세나 권리금을 주고 장사하는 세입자인 것으로 나타났다.

이런 구조로 말미암아 시장은 연간 20만원미만의 갑싼 임대료를 근거로 그야말로 값싸고 서민적인 상권을 조성할 수 있는 최고의 조건을 가지고 있음에도 불구하고 점포의 전대쪾양도과정에서 엄청난 옷돈이 얹어짐으로써 결국 물건값을 한푼이라도 더 받는 식으로 당진의 소비자들에게 그 책임을 전가시켜온 것이다. 결국 주민들은 시장을 외면하게 되었다.

이 문제는 당진군이 시장정비를 하면서도 가장 애를 먹고 있는 문제로 현재 군은 올 12월말까지 점포주와 상행위 당사자가 서로 다른 점포를 강력히 정비하고 있다. 따라서 최근 시장에서는 점포주와 세입자 사이에 마지막 거래가 공공연히 이루어지고 있는 것으로 알려졌다.

이에 대해 주민들은 ‘참으로 불합리하고 정리되어야 할 관행’이라고 비판하고 있으나 당사자들은 ‘당초 시장장옥을 지어 군에다 기부체납한 권리는 인정받을 만하며 권리금 또한 지금까지 관행적으로 이루어져온 부분’이라고 주장하고 있다.

상가 개인장옥화로 제기능상실

이외에 각 시장별로 안고 있는 문제점 또한 적지 않다. 상설시장 2층의 무신고 신축지역은 건축법상의 정식적인 허가절차가 마무리되지 않아 기부체납쪾사용료 문제등이 미해결된 상태이며 외관상으로도 조잡하다.

이곳 상인 김아무개씨는 “만일 화재가 발생하더라도 안전하게 진압할 수 있을지 정말 걱정”이라고 우려했다.

청과물시장 역시 건축법상의 허가요식절차를 완료하지않은 상태며 특정인의 경우는 한 점포를 2개로 분할 건축하여 매매한 경우도 있다. 이 점은 건축승낙의 일관성 결여에도 원인이 있는데 청과물시장 뿐만 아니라 어물시장에서도 나타나는 현상이다.

뿐만 아니라 청과물시장쪽은 당초 건축당시부터 개인주택화되어 시장으로서의 활용이 지극히 어려운 실정이며 향교재단에 매매한 부지에는 유림회관이 건축되어 측면의 장옥은 무용지물이 되어버렸다. 어물시장과 오일정기시장도 개인주택화가 이루어져 상가다운 상가의 모습을 찾아보기 어려운 실정이다.

여기다 세금 일절없이 좋은 길목을 차지한 일부 알짜배기 노점상들도 상가의 의욕을 떨어뜨리고 시장형성을 위한 질서를 어지럽히고 있다.

주상복합형 건물현대화로 기능 찾아야

조합의 단결쪾비젼쪾희생도 필요해

조합의 자율적 통제능력 ‘한계’

이처럼 개방화쪾현대화 추세에 능동적으로 대처하지 못하고 전근대적인 구조를 계속 유지쪾강화하고 있는 당진읍 시장은 현재의 구조로서는 도저히 변해가는 소비자의 소비성향을 소화해낼 수 없는 실정이다.

더구나 각 시장별로 구성된 자생조직 ‘조합’은 활동이 미약할 뿐 아니라 시장을 자율적으로 통제관리하는 데 엄연한 한계를 지니고 있다. 시장조합의 몇몇 조합장은 현재 이곳에서 영업을 하고 있지도 않다.

결론적으로 말해 현재의 시장은 오래된 비효율적인 구조와 영세점포의 과밀, 소비구조 변화에 따른 대응능력 부족등으로 더이상 고객을 확보할 수 없는 한계에 이르러 있다.

좧시장현대화좩 마스터플랜 세워라

이러한 한계를 돌파하는 방안은 한가지 뿐이다. 상품의 질과 다양한 쇼핑을 선호하는 소비자의 기호에 맞게 복합화쪾고급화된 시장구조로 변화시키는 것이며 이를 위해 좧시장 현대화 마스터플랜좩을 시급히 세우는 일이다. 아울러 시장조합의 단결과 시장발전을 위한 비전쪾희생적인 봉사활동이 요구된다. 이 점에 대해서는 당진군이나 시장조합, 소비자 모두 이견이 없다.

상설시장조합의 대표 차규석씨는 “하루빨리 시장을 현대화해서 시장의 본래기능을 되찾고 현재의 상인과 노점상들을 입주시켜야 한다”고 말하며 조합측에서도 곧 회의를 열어 이에 대안방안을 논의해보기로 했다고 밝혔다.

현대화된 대형유통할인점에 비해 시설과 전략, 가격등 모든면에서 현저하게 뒤져있는 당진읍 시장을 경쟁력있게 회생시키기 위해서는 이곳을 주민들의 일상생활과 위락생활, 쇼핑을 동시에 만족시키는 좧주상복합형 건축물좩로 전환해야 한다는 여론이 높다.

군과 시장조합, 군민이 머리를 맞대고 이 마스터플랜 세우기를 서두르는 일은 이제 지역경제 회생을 위해서도 더이상 미룰 수 없는 숙제가 되었다.

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